전세 계약 전에 반드시 체크해야 할 보증금 보호 절차
전세계약을 앞두고 있다면 단순히 조건만 보지 말고, 보증금을 지키기 위한 법적 절차와 문서 확인 과정을 반드시 숙지해야 합니다. 수천만 원에서 수억 원까지 거래되는 전세 보증금은 사소한 누락 하나로 큰 피해를 초래할 수 있습니다.
등기부등본은 계약 전날에도 다시 확인해야
등기부등본은 임대인의 소유권과 부채 상태를 보여주는 가장 중요한 서류입니다. 계약 전, 반드시 다음 사항을 확인하세요.
- 소유자와 계약자가 동일한가?
- 근저당, 가압류, 전세권 등 설정 내역은?
- 임대인이 법인 또는 다주택자인가?
이때 확인한 등기부등본은 계약 당일 기준 최신본이어야 하며, 대리 계약일 경우 정식 위임장과 인감증명서를 반드시 요구하세요.
전입신고와 확정일자, 순서를 놓치면 보호 안 됩니다
전세보증금 보호를 위해서는 ‘전입신고’와 ‘확정일자’가 모두 필요합니다. 단독으로는 보호 효력이 불완전하므로 반드시 두 절차를 동시에 마쳐야 합니다.
- 전입신고: 대항력 발생 조건
- 확정일자: 우선변제권 발생 조건
- 실거주: 두 조건의 전제 필수
두 조건은 계약서 작성 직후 즉시 처리해야 하며, 이사 전에 전입신고만 해서는 효력이 인정되지 않습니다.
전세보증보험 가입은 선택 아닌 안전장치
전세보증보험은 임대인이 보증금을 반환하지 못할 경우 보증기관이 대신 지급해주는 제도입니다. 하지만 아래 조건을 충족해야만 가입 가능합니다.
- 전입신고 + 확정일자 완료
- 주택 종류 및 금액, 임대인 신용 등급 요건 충족
- 보증기관(HUG, HF, SGI) 기준 통과
가입 거절 시 계약 전 재검토가 필요하며, 특약사항에 보험 가입 조건을 반드시 명시하는 것이 좋습니다.
계약서 특약사항, 말보다 문서가 중요합니다
전세계약서에는 다음과 같은 특약을 반드시 포함하세요.
- 임대인의 추가 담보 설정 금지
- 계약 해지 시 반환 기한 명시
- 전세보증보험 미가입 시 계약 해지 가능
모든 특약은 서면으로 남겨야 하며, 임대인과 임차인 양측의 서명 또는 날인이 필요합니다.
한눈에 보는 전세계약 유의사항 요약
| 체크 항목 | 확인 방법 | 주의 포인트 |
|---|---|---|
| 소유권 | 등기부등본으로 소유자 일치 여부 확인 | 대리 계약 시 위임장 필요 |
| 근저당 | 등기부등본 '을구'에서 확인 | 주택 시세 대비 과도하면 고위험 |
| 전입신고 | 주민센터 또는 정부24 | 실거주 + 확정일자 필요 |
| 확정일자 | 등기소, 주민센터, 인터넷 등기소 | 전입신고 완료 후 처리 |
| 보증보험 | HUG, HF, SGI 통해 확인 | 가입 조건 확인 및 특약 반영 |
자주 묻는 질문 (FAQ)
Q. 계약서 작성 전에 등기부등본을 꼭 확인해야 하나요?
A. 네. 반드시 계약 전 최신본을 직접 확인해야 하며, 계약 당일 재확인이 바람직합니다.
Q. 확정일자 없이 전입신고만 하면 보호되나요?
A. 대항력은 생기지만, 우선변제권은 없어 경매 시 보증금 회수에 불리할 수 있습니다.
Q. 전세보증보험은 모든 집에 가입 가능한가요?
A. 아닙니다. 임대인 신용도, 주택 조건, 금액에 따라 제한이 있으며, 사전 확인이 필요합니다.