전세보증금 못 받는 상황, 세입자가 반드시 거쳐야 할 대응 순서

전세계약이 끝났는데 집주인이 보증금을 주지 않는다면, 그때부터가 진짜 시작입니다. 무턱대고 이사하거나 감정적으로 대응하면 오히려 권리를 잃을 수 있습니다. 지금부터 실제 사례를 바탕으로, 세입자가 꼭 알고 있어야 할 전세보증금 반환 절차를 안내드립니다.

먼저 이사하면 불리해질 수 있습니다

보증금을 돌려받기 전 집을 먼저 비우면 ‘대항력’과 ‘우선변제권’이 사라질 수 있습니다.
이 두 가지는 세입자가 법적으로 보증금을 회수할 수 있게 도와주는 핵심 권리입니다.
집에 계속 거주하고 있어야만, 이후 절차에서 유리한 입장을 가질 수 있습니다.

계약 만료 2~3개월 전, 반드시 내용증명 발송

계약 만료 전에 이사 의사를 집주인에게 서면으로 통보해야 합니다.
우체국의 내용증명 서비스를 이용하면, 법적 분쟁 시 확실한 증거로 활용할 수 있습니다.
발송 시점은 늦어도 계약 만료 1~2개월 전까지가 적절하며, 발송 내역은 꼭 보관하세요.

급한 이사 상황이라면 '임차권등기명령'

보증금을 못 받은 상태에서 이사를 해야 한다면 ‘임차권등기명령’을 통해 법적 권리를 유지할 수 있습니다.
이 절차를 거치면 이사 후에도 대항력과 우선변제권이 유지되며, 보증금 반환 청구가 가능합니다.
신청은 법원 또는 전자소송 시스템에서 가능하며, 비용은 보통 10만~20만 원 선입니다.

 

 

 

 

집주인이 여전히 안 준다면? 지급명령 신청

임차권등기 이후에도 집주인이 보증금을 지급하지 않으면, 법원에 ‘지급명령’을 신청할 수 있습니다.
신청비용은 2만 원 이내이며, 서류만 제대로 준비하면 복잡하지 않습니다.
지급명령이 확정되면 강제집행도 가능하고, 연 12%의 지연이자까지 청구할 수 있습니다.

 

 

 

 

소송 또는 지급명령 확정 후 강제집행 가능

지급명령이 확정됐거나 전세금 반환소송에서 승소한 경우, 여전히 보증금이 반환되지 않는다면 강제집행 절차로 넘어갈 수 있습니다.
대표적으로는 집주인 소유 부동산에 대해 압류 또는 경매 청구가 가능합니다.
해당 절차는 다소 복잡하므로, 법률 전문가의 조력을 받는 것이 실질적인 도움이 됩니다.

보증보험에 가입되어 있다면 더 빠르게 해결 가능

보증보험 가입자라면 보증기관(HUG, SGI서울보증 등)에 청구가 가능합니다.
기관에서 보증금을 먼저 지급한 후, 집주인에게 구상권을 행사하는 구조이므로 세입자는 빠르게 보증금을 돌려받을 수 있습니다.
단, 가입 조건, 보장 한도는 개인별로 상이하므로 반드시 사전 확인이 필요합니다.

 

 

 

 

전세보증금 반환 절차 한눈에 보기

단계	내용	비용
1단계	내용증명 발송 (계약만료 2~3개월 전)	약 2천~3천 원
2단계	임차권등기명령 신청	약 10만~20만 원
3단계	지급명령 신청	2만 원 이내
4단계	소송 또는 강제집행 진행	개별 상황에 따라 다름
5단계	보증보험 청구 (가입자 대상)	보장 범위 및 조건 상이

자주 묻는 질문 (FAQ)

Q1. 임차권등기만으로 이사해도 안전한가요?
등기 완료 후에는 대항력 유지가 가능하므로 보증금 반환 청구에 법적 불이익은 없습니다.

Q2. 지급명령 후 얼마나 기다려야 하나요?
확정까지 수일~수주 소요되며, 이의가 없을 경우 바로 강제집행이 가능합니다.

Q3. 보증보험 청구는 바로 가능한가요?
청구는 계약 종료 및 보증금 미지급 확인 후 신청 가능하며, 가입 여부가 선행 조건입니다.

Q4. 소송이나 강제집행을 반드시 해야 하나요?
가능한 절차이며, 실제 지급이 이뤄지지 않는 경우에 대비해 선택할 수 있습니다.

Q5. 모든 세입자가 동일 절차를 밟을 수 있나요?
개인별 상황(계약형태, 전입 여부, 보증보험 가입 등)에 따라 절차가 달라질 수 있습니다.